外国人投資家のための不動産投資

メインは、カリフォルニア州にある米国の収益（賃貸）物件への投資機会を望む外国人投資家に向けて、当社ならではのサービスを喜んでご提供させていただきます。

MAINは、最適な物件をリサーチし、特定し、その後物件の購入へ向けた交渉と、収益物件としての管理サービスのご提供をさせていただきます。MAINは、あなたの投資の要件を満たすために最善の努力をし、また外国人投資家の米国での納税申告義務を満たすためのご支援をさせていただきます。例えば、物件の管理を行い、物件管理の財務レポートを提供しすべての米国連邦および州の税金の支払いの後、投資家の米国の銀行口座への最終的な利益をご送金いたします。以下にありますのは、米国で不動産を所有するために必要なすべてのステップの概要図でございます。

CIPS（全米不動産協会認定の国際不動産スペシャリスト）のインストラクター資格を持ち、アジア部門の投資ディレクターを担当する菊池邦夫は東京におり、米国の不動産の購入を検討するすべての外国人投資家をご支援させていただきます。菊池へのご連絡は、電子メールにて Kunio Kikuchi kikuchi@sekaihd.com あてにお願いいたします。

米国賃貸等収益不動産の外国人所有者

米国賃貸物件を所有するすべての外国人投資家は、租税条約にかかわらず、すべての米国賃貸収入に対する税金を支払う義務があります。投資家は、総賃料収入の30％のフラット税を支払う方法か、毎年米国の納税申告を提出し、物件の所有と管理に関する費用控除を申告することで税金を軽減する方法のどちらかを選択することができます。（費用は固定資産税、保険料、管理コストなど）課税の方法に関わらず、各投資家は個々の個人納税者番号（ITIN）を取得する必要があります。IRSは連邦税務申告の義務を有している外国人等で、社会保障番号（SSN）取得の条件を満たしていない場合ITINを発行します。

納税者IDの取得

できるだけ早く、投資家は物件の所有者として（不動産権利証にそれぞれの名前が記載されます）米国の個人納税者番号（ITIN）を取得する必要があります。アプリケーションは、IRSフォームW-7で行われ、投資家は身分証明書を認証して提供しなければなりません。

どのような書類がITINの申請に必要がありますか？
以下にのみ許容可能な文書のリストは以下のとおりです。

• パスポート（認証が必要になります。
• 国民IDカードおよび米国の運転免許証（写真、名前、現住所、生年月日、有効期限を示さなければなりません）。
• (18歳未満の扶養者に必要）民事出生証明書
• 外国の運転免許証。

IRS Form W-7 IRS Form W-7 I instructions

IRSは、あなたの各申請資料を認証し申請手続きを行う「認定承諾エージェント」を指名しています。W-7の書式は簡単に見えるかもしれませんが、あなたはそれを自分で処理するよりエージェントを使用することによって自分の時間を節約することができます。認定承諾エージェントは世界中に指名されています。お住まいの国のエージェントにお問い合わせください。W-7はIRSによって処理が完了されるまでに通常は4-6週間かかります。

以下は、認定承諾エージェントです。

IRSからITIN番号を取得完了したら、あなたの新しい個人納税者番号（ITIN）を示すIRSのレターのコピーをMAINを提出していただく必要がございます。MAINは法令でITIN番号または企業EIN番号を取得していない外国人の所有者のための賃貸物件を管理することができません。

米国チャータード銀行口座を取得

投資目的のために米国の銀行口座を開設するためには、投資家はITIN番号を取得している必要があります。MAINはロサンゼルスのユニオン銀行の銀行との提携を通じて、米国の銀行口座開設の際に投資家のお手伝いをすることができます。アメリカのフルサービスであるユニオンバンク銀行は三菱UFJ銀行の完全な子会社となっております。以前はカリフォルニアユニオン銀行NAとして知られていましたが、同行はカリフォルニア州、ワシントン州で事業基盤を持っており、また、ダラス、ヒューストン、ニューヨークやシカゴの商業支店だけでなく、二つの国際オフィスを構えています。MUFGユニオン・バンクNAは本社をニューヨーク市におき、MUFGアメリカ・ホールディングス株式会社の子会社になりますが、三菱UFJフィナンシャル・グループ（：UFG NYSE）のメンバーにあたります。三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）は、世界有数の金融グループの一つです。東京に本社があり、約350年間の歴史を持ちます。MUFGのグローバルネットワークは、商業銀行、信託銀行、証券、クレジットカード、消費者金融、資産管理、およびリースなどのサービスを提供する50以上の国と地域では約2,300事業所を持っています。

IRSは、個人納税者番号（ITIN）アプリケーションプロセスを更新しました。納税予定者とその代理人は、ITINを申請する前に、これらの変更を確認する必要があります。認証プロセスの変更（2016年）、ITIN認証受け入れエージェントを含む段落の下にある認証受け入れエージェントをクリックしてご確認ください。：。

• 認証プロセスの変更点（2016）

CAAは扶養家族のパスポートと出生証明書を認証できるようになりました。 CAAは、第一次および第二次申請者の身分証明書を引き続き証明します。書式W-7（COA）、IRS個人識別納税者番号の正確性証明書は、元の書類またはそれらを発行した代理店からの証明書を確認したことを確認して提出された各書式W-7申請書に添付する必要があります。CAAは、フォームW-7 COAで審査されたすべての書類を添付してIRSに送付する必要があります。

再確認になりますが、AAとCAAは、申請を完了するために、各申請者（プライマリ、セカンダリ、および従属）との面談を実施する必要があります。インタビュー中にCAAが元の身分証明書または代理店からの証明書を所有している場合、ビデオ会議（すなわち、SKYPE）を使用することができます。

• ITIN認証受け入れエージェント

あなたの地域の認証受け入れエージェントを確認するには、以下をクリック

米国で物件を購入する場合は投資家は米国の銀行に資金証明が必要になります。

投資家は米国で不動産の購入のオファーを出す前に、米国の銀行に必要な投資資金をすべて入金する必要があります。対象物件の売主は、投資家が投資不動産を購入するに足る必要資金が米国の銀行にあることを（銀行の検証によって）確認します。

米国の管理・所有するための組織形態

投資家は物件所有のための主体を決定する必要があります。その主体は個人でも構いませんし、カリフォルニア州有限責任会社（LLC）のいずれかでも構いません。投資家の弁護士や公認会計士（CPA）が、投資家が物件保有するための最良の主体の選択をお手伝いをしてくれます。

投資の要件を満たしている収益物件の選定

MAINは、投資の条件（投資期間や利回り、リスクの要件）に見合う物件を、投資予算内で、不動産投資市場の両方（オンマーケットとオフマーケット）からをリサーチいたします。その後投資家は最終購入物件を選択いたします。

投資家（買い手）と売り主間の契約の成立へ向けて

MAINは売主と、購入価格、条件、販売及びデューデリジェンス期間の条件について交渉します。 このプロセスは通常、書面による法的拘束力のない購入申込書（LOI）によって開始され、その後交渉の末、拘束力のある売買契約（返金不可の手付金を含む）へと移ってまいります。売買契約書には停止条件期間（通常60〜90日）があり、その期間に買主は物件の内容や財務情報の精査・確認をリスクを負わないかたちで進めることが可能です。MAINは財務分析を通じて買主を支援します。買主が必要な弁護士による契約書の書面チェックを調整し、買主が（1）売買活動を継続するか、または（2）デューデリジェンス期間の終了時に物件購入を拒否するかの判断を支援いたします。買い手が購入しないことを選択した場合にはエスクローは終了され（買い手と売り手の間でエスクロー手数料は分担する場合が通例）、売買契約書は破棄されます。買主が売買契約書の条件で購入を続行する場合は、エスクローへ入金した手付金は返金不可となります。物件の所有権移転は通常はデューデリジェンス期間の終了後30〜60日以内に行われます。トータルの契約期間は、デューデリジェンスから物件決済まで通常90〜120日の間かかります。

エスクロー会社が売主から買主への所有権の移転を処理

エスクローとは何か？エスクローは、不動産預託書類、資金、またはそのほかの有価物の譲渡、融資行為を、中立的で公平な第三者（エスクロー代理人または保有者）を介して行うプロセスです。これらの対象有価物は、特定の事象（購入契約書に記載されているとおり）が発生するまで、あるいは両当事者からの特定に相互に書面による指示に従って行われるまでは、信託に管理されます。エスクローは本質的に不動産の譲渡や融資に必要な物品の受領、交換、配達のための手形交換所のようなものです。特定事象が発生するか、条件が満たされると、譲渡と移転が行われます。不動産取引を完了するために必要なすべての要素が発生すると、エスクローは「閉鎖」されます。エスクローのための完全な説明についてをご参照ください。 http://www.dre.ca.gov/files/pdf/escrow_info_consumers.pdf

エスクロー会社は、買い手と売り手の間のすべての物件の文書や資金を処理します。買い手と売り手の間で合意され、エスクロー会社によって準備された購入契約およびエスクロー指示書のすべての条件に基づき行われます。買い手と売り手の両方から受け取った購入資金は、エスクローの指示に従って売り手と買い手に移転するために、エスクローの所有者または会社に預託されます。購入者の法律顧問は、購入者に移転されるタイトルの法律的に見合うかたちで記録された状態を含むすべてのエスクロー文書を検討します。すべてのエスクローの指示が売り手と買い手の両方に遵守されると、エスクローは、不動産が所在する郡に記録されたGrant Deedによって不動産所有権を購入者に移転します。

権限保険会社はあなたの物件の権利を保証します

権限保険会社は、不動産の権利が正当なものであることを保証し、その不動産の所有権保険を発行します。権限保険会社は、不動産の権利が合法であることを確認し、購入者が不動産を購入する際、不動産の正当な所有者であることに買い手が確信をもつことができるわけです。権利が有効であることを確認するために、権限保険会社は権利の検索を行います。これは、財産記録の徹底的な調査であり、実際にその財産を所有している個人または会社がその財産を法的に所有しており、他の誰であれ物件の完全所有権または部分所有権を主張することができなくなります。権限保険は、権利に対する紛争の結果生じた財産に対する訴訟または請求に対して、貸し手および/または所有者を保護します。権限保険会社は、エスクローの資金が資金決済と権利移転のためだけに使用され、不動産の正式なクロージングを行うことができるようにエスクロー会社として機能することもあります。クロージング時には、権限保険会社の決済代理店が必要な書類をすべて準備し、当事者に説明し、決済必要経費を回収し、残余資金を分配します。最後に、権限保険会社は、新しい権利、権利証、およびその他の文書が適切な機関に登録されることを確認いたします。

MAINの物件管理

MAINは、クライアントから要望されるすべての必要なサービスを提供するために、投資家の主体（クライアント）とプロパティマネジメント契約を締結します。賃料の回収にとどまらず、敷金の回収、費用の支払い、物件のメンテ費用、保険料支払い、また管理運営予算の立案し承認をいただきます。「オンライン」プロジェクト会計とレポート機能に加えて、お客様のCPAによって作成される年次連邦および州の税務申告の調整。すべての利用可能なサービスのWebサイトを参照してください。

IRS書式W-8ECI

内国歳入庁（IRS）は、物件管理者であるMAINが、投資家が年度末に税務申告書を提出するにあたって、総賃料の30％を保留することを要求しています。これは明らかに投資家にとってとても高くつきます。しかし、投資家が強制的に行われる30％の源泉徴収を免除する選択肢があります。個別納税者番号（ITIN）を取得した後、投資家はMAINに対してフォームW-８ECIを提出する必要があります。投資家がMAINへ書式W-8ECIを提出しない場合は、賃貸借収入の30％をMAINが源泉徴収し、IRSに送金することが法律で義務づけられています。 注意：MAINは、MAINへW-8ECIのフォームを提出されないお客様に対して物件の管理をおこなうことができません。

IRS Form W-8ECI IRS Form W-8ECI Instructions

W-8ECI書式を提出することにより、投資家は不動産管理者（およびIRS）に通告して30％の源泉徴収義務を免除し、投資家は賃貸不動産に関連する収入および費用を完全に報告する年次税申告書を提出する。最も一般的には、投資家はIRSにフォーム1040NR（非居住者税申告書）を提出します。毎年納税申告書が提出され、投資家は税務専門家に相談する必要があります。

フォーム1042-S

各年の終わりにはMAINは、物件の管理に関連する収益および費用の収支表を投資家に提供します。期末の宣言とともに、投資家は収入をIRSに報告するIRSフォーム1042-Sの写しを受け取る。投資家はこのフォーム1042-Sのコピーを使用して、税務専門家を通じて税金を申告します。

免責事項：ここに提供された資料は情報提供のみを目的としたものであり、投資家の法的助言とはみなされません。問題や問題に関するアドバイスを得るには、弁護士および/または税務専門家にご相談ください。本資料に記載されている税金または法的原則の適用可能性は、個々の状況によって大きく異なる可能性があります。

IRS Form 1042-S IRS Form 1042-S Instructions